从深圳房价腰斩看一线城市要跌50%

从深圳房价腰斩看一线城市要跌50%


活动预告，地点：上海。时间：2010年5月30日下午。内容：深度剖析宏观经济趋势与资本市场走势；详解货币股指和外汇市场投资策略；指导城市白领家庭理财；下半年的机会把握与风险控制等等。详见：中美战略与经济合作协议对中国资本市场的影响，下半年股市龙头黑马

深圳曾经是中国房地产的样板房，也是高房价的发源地。同样，两次房价暴跌也都发自深圳。一次是2007年11月，也是在政府调控房价时，深圳楼市成交量还维持在100多套一天，但是，二手房成交量大幅萎缩，深圳门店最多的中介公司之一——深圳中天置业老板携款外逃，拉开了深圳房价暴跌的序幕。

现在这一次，先是罗湖兰亭国际成交了2套房，但成交均价暴跌至11553元/平方米，比前一天的成交价20668元/平方米下跌了9115元/平方米。后经南方都市报记者了解，这种低价房有15套，这15套成交的房子中，有3套进行备案做了产权登记。其中14日成交的房子登记了一套，合同价是每平方米1.55万元。 20日成交的两套房均进行了产权登记，合同价是每平方米1.49万元。

随后，此前一度销售均价达2万的新盘安业峰度天下，更是以破纪录的不到一万均价出货销售，实际销售价格仅为每平米单价9628元。此前开发商屡屡解释此类现象为楼盘销售个案行为，不愿承认此种现象的普遍性。但是事实是不容篡改的，甩盘底价出货在萧条楼市销售中似乎达成了某种默契。一个又一个腰斩楼盘的出现，彻底宣告前期高价买入的投资者被死死套牢。一些诸如断供，割肉等传闻也在坊间涌动。

房价腰斩的消息一日之内传遍深圳和全国，其影响力远远高于中天置业老板携款潜逃。很显然，不管是出于什么原因大幅降价，与今年国11条新政有关。国11条尽管在今年元月公布，但是真正执行是从5月1日以后，而深圳楼市成交量大幅下滑只是从4月份才开始，也就是说，这一轮房价调控，开发商连两个月都没有撑住，就在开始大幅降价。

而上一轮调控是2007年3月份开始，开发商一直在撑，并开始当起了“猪坚强”，撑不住也撑，就是不降价，一直撑到了11月份，撑了足足8个月。中天置业老板携款潜逃，一下刺激了房价这根敏感的神经，于是，大家心照不宣，开始比赛降价销售，最后，万科在杭州引发了退房潮，深圳出现了断供。

这一轮可能不只是退房潮和断供那么简单，因为地方政府正在接受上一次的“教训”，对中央政府的调控阳奉阴违，他们根本就没有几个人相信调控可以进行下去，最后也会像上次一样重新“救市”，所以，一直在实行房价调控的政策软着陆，也就是政策细则照出，实际地王照推，房价联合起来不降，甚至暂时不发一些价位很高的高端豪宅的预售许可证，这样给市场一个错觉，房价整体下降了8000元。

事实上中央政府的调控也在缓和。这点从央行的货币政策上可以看出，央行今日发布公告称，将于周四发行50亿三月期央票，央票规模较上周四急剧减少，上周四，央行共计发行了60亿三月期央票和1200亿三年期央票。央票发行减少，表明的是央行对待流动性的态度，也就是央行不准备加大回收流动性的力度。这样，依然是宽松的货币政策，市场流动性依然在加大，开发商不差钱。

那么，开发商会差什么呢？有三点：一点开发商差的是市场，现在在售的楼盘，尤其是北京和上海，大多是为炒买炒卖设计建造的，不适合现在的所谓改善型或刚性需求，没有了投机炒楼的人，这些房子就是一堆建筑垃圾，这也就是我们看见一线城市成交量急剧萎缩的主要原因，深圳一天从600套左右的成交量下滑到一天只有30多套，再来一次猪坚强，是鬼也不理的事。

二点是开发商的运营成本相对较高。仅管没有什么收入，有三笔费用是一定要支出的，一是财务费用，尽管还没有加息，但是，中国的开发商因为在银行可以取得高额的杠杆效应，都是巨额的贷款在支撑，一个月的利息要占整个公司开支的一半；二是包括员工工资、写字楼、办公费用在内的费用相对较高；三是灰色支出也是一笔昂贵的费用，而且一分钱也少不了。这些费用一般要占总收入的22%至30%，没有销售收入，费用还得照出。

三点是前景不明。国际国内的经济环境都在进一步恶化，不止是中国经济的问题。从内部来说，中国的通货膨胀不管数据如何，实际已经很严重，央行加息这把最后的杀手锏肯定要使出来，迟早的问题，这样就走进了用钝刀子割肉的怪圈。利息成本的不断增加，加上开发商在海外发债也不顺利，谁都知道中国的房价泡沫一定要破灭，哪个还敢借钱给中国的开发商。

所以，这一次没有那么幸运，国际国内均不支持开发商再做一会“猪坚强”，因此，一线城市大规模的降价销售很快就会开始。从深圳的开发商带头讲价的情况来看，一线城市的整体房价很快就会腰斩。50%的降价，可能还会给开发商带来一线生机，中国房价从此进入下行通道，实现真正意义上的软着陆。否则，撑不到2012年就会崩盘。